A la hora de
vender una vivienda en Alemania, tenemos dos opciones: hacerlo de manera
privada o acudiendo a una inmobiliaria (a un Markler). En el primer caso el
vendedor se tiene que encargar de todos los trámites, mientras que en el segundo
caso el agente inmobiliario (Markler) lleva a cabo todas las tareas relacionadas
con la venta del piso, incluyendo velar por la solvencia del comprador. Esto
viene a costar entre un 2 y un 3% del valor de venta, más el IVA. Esto lo pagan
tanto el comprador como el vendedor, es decir el Markler se lleva un mínimo de
un 4% sobre el valor de venta.
Es importante,
antes de llamar al Markler, llevar a cabo una investigación del valor de
viviendas similares en la misma ciudad. La razón para ello es que el Markler lo
que quiere es optimizar su venta en un tiempo determinado, y no obtener más,
aunque haya que esperar un poco. Por eso, si el Markler dice 320.000 euros, es
bueno añadir un 5% más. En ImmobilienScout puedes obtener la media del precio
por metro cuadrado para tu zona.
Si uno ha estado
viviendo en la vivienda que va a vender no hay que pagar ningún impuesto por la
venta. Hay muchos bulos por internet sobre la regla de los 10 años, esto solo
aplica para viviendas en régimen de alquiler que pasan a la venta. Con ello se
evita la especulación inmobiliaria al estilo sur de Europa. Si vendes más de
tres inmuebles en cierto periodo de tiempo, es cuando tienes que tributar.
Un tema
importante es que hacer con la hipoteca. En Alemania hay que tener mucho
cuidado al cancelar la hipoteca tras la venta. Los bancos suelen cobrar una
multa llamada Vorfälligkeitsentschädigungen.
La Vorfälligkeitsentschädigungen consiste en que el banco calcula
cuantos intereses no va a cobrar al cancelar la hipoteca y aplica una formula.
Los bancos en este caso suelen equivocarse en contra del vendedor calculando cifras que salen fuera de lo
racional. En este caso, lo mejor es siempre
comprobar si está bien calculado, acudiendo
a un estamento parecido a la OCU en España: Verbraucherzentrale. Básicamente los bancos no toman en cuenta parámetros
como el Sondertilgung a la hora de calcular dicha cifra. Ir a la OCU Alemana te
puede llevar a ahorrar miles de euros.
Aquí un link en
Aleman con mas información de este caso:
