Comprar casa en Alemania. Primera parte.

Si de algo somos expertos en España es de comprar casas, cuantas veces habremos oído el famoso: “compra ahora que las casas nunca bajan“. Lo primero que hay que destacar a la hora de comprar una casa en Alemania es que aquí las casas bajan, y solamente en determinadas zonas céntricas (Location, Location, Location) los precios tienden al alza, pero nada comparado a lo que sucede  (o mejor dicho sucedía) en nuestro país. Es bastante normal hablar con alguien que compro un piso hace 20 años diciendo que el precio es prácticamente el mismo al que pago en su momento. Digamos que una media realista de apreciación de una vivienda suele estar entre el 0,5 y el 1% anual.

Evidentemente, en Alemania, la vivienda no es una inversión y esto se deriva en la existencia de  una menor especulación y como consecuencia una menor corrupción urbanística (ahí sí que somos los números uno a nivel europeo). La especulación está más dirigida a la compra de segunda vivienda para alquilar (esto es muy alemán, aprovechándose de las desgravaciones, alquilando la casa a tus padres por ejemplo). Comprar como inversión o como forma de jubilarte a los 40 mediante la avanzada técnica del Pelotazing no son las mejores ideas que uno puede traer a Alemania. Lo mejor es dejar esas técnicas financieras tan depuradas en la madre patria, para que los políticos correspondiente se sigan riendo de todos los jóvenes, muchos de los cuales se ven obligados a emigrar para empezar a desarrollar su vida laboral de una manera digna.

Una de las cosas que más llama la atención son las promociones de obra nueva, a los promotores les cuesta muchísimo vender todas las viviendas, y la venta suele hacerse a un ritmo bastante tranquilo. Esto se debe a dos motivos. En primer lugar a lo arraigado que esta el alquiler en la sociedad alemana, y en segundo, a lo complicado que es conseguir la financiación, algo en lo que entraré en más detalle más adelante.

Si vienes a vivir a Alemania para más de cinco años, no es mala idea plantearte adquirir una vivienda, si lo que piensas es venir para dos o tres años, el alquiler es la mejor opción. Si piensas quedarte toda la vida, la manera alemana es construirse su propia casa en un terreno, normalmente situado en los famosos pueblomierdas muy a las afueras de los grandes núcleos urbanos.

El mayor problema es encontrar una casa o un piso adecuado. No hay tanta oferta como en otros países y es complicado encontrar un buen inmueble. Por ellos las promociones de obra nueva son una buena opción si bien son siempre más caras. Para buscar casa lo mejor es recurrir a los mismos recursos que ya detallé  en la entrada de cómo alquilar piso en Alemania.

Si compras un piso de obra nueva, en el mayor número de casos (diría que casi siempre), no hay que pagar comisión (Provision) al promotor. Por el contrario si lo haces a través de un agente inmobiliario (Markler), este se llevará un porcentaje del precio total de la vivienda (Provision), habitualmente indicado en la oferta.

Los gastos de compra en Alemania suelen ser de un 5% del precio de la vivienda, es decir bastante inferiores a los que se pagan en España e incluyen el notario y todos los impuestos asociados.

Cuando uno adquiere una vivienda en Alemania se lleva a cabo la entrega de llaves (Übergabe), ya sea con el promotor,  dueño, arquitecto o con el agente inmobiliario. Durante esta reunión se revisan todos los posibles problemas (Mangel) y se detallan en una agenda (Protokol). Un consejo para aquellos que se lancen a la compra de una vivienda, contratad un arquitecto para que revise la vivienda. El coste del mismo no va a superar los 600 euros y te quedaras sorprendido de la cantidad de cosas que un profesional  puede encontrar. Otro consejo, llevad una cámara digital de fotos y detallar cada uno de los problemas de manera muy precisa para evitar posteriores confrontaciones.

Si te decides por una propiedad nueva, durante la entrega de llaves se hará una lista de las cosas que no están terminadas o que tienen que ser reparadas. Algo realmente interesante en Alemania es que tienes el derecho de pagar el 91% de la casa y el 9% restante solamente cuando todos los problemas hayan desaparecido. Por ello lo importante de contratar un perito para que os ayude al revisar la vivienda. Puede darse el caso que pase mis de un año y no hayas tenido que abonar el 9% restante.

También es importante saber que había antes en el terreno donde el inmueble ha sido construido. Puede darse el caso de que el terreno albergaba una antigua factoría (muy normal en Alemania) y sea necesario verificar la no existencia de problemas químicos en el subsuelo. Para ello la promotora o los dueños de la casa te han de facilitar un escrito donde especifica que se ha hecho un peritaje que manifiesta que el terreno está libre de sustancias nocivas para la salud. Este paso tan sencillo te puede evitar muchos problemas en una posterior venta.

Una vez hemos encontrado la vivienda ideal para nuestras necesidades, lo más complicado es encontrar financiación. Como sucede en todos los lados los agentes financieros y los bancos son los individuos menos de fiar de la sociedad alemana. Si encuentras uno bueno, no lo sueltes!

 En el próximo blog intentare detallar cómo funciona la financiación en Alemania (tipos fijos en su mayoría) y las cosas que no se deben pasar en alto para no tener problemas en el futuro. Comprar una casa en Alemania no supone un esfuerzo tan brutal como es en España, pero para no tener problemas financieros derivados de la adquisición, lo mejor es tener determinadas ideas claras e ir muy bien informado a la hora de pedir una hipoteca.