Las hipotecas en Alemania

A la hora de financiar la compra de una vivienda en Alemania hay que tener el cuenta que el sistema es bastante diferente al que estamos acostumbrados. Para empezar lo normal es tener la hipoteca a un tipo  fijo, durante un periodo de tiempo determinado, siendo los más normales 5, 10 o 15 años. Cuanto mayor sea el número de años más caros serán los intereses, al considerar el banco que hay un mayor riesgo debido a la incertidumbre.

También  es habitual tener una parte a 5 años y otra a otra duración, siempre teniendo en cuenta nuestras necesidades futuras. ¿Hay que pagar el montante total durante los cinco años? No, simplemente cuando se acaban los 5 años se vuelven a refinanciar lo que falta con las condiciones financieras existentes en ese momento. Por ello a 10 o 15 años supone mayor riesgo para el banco y mayor coste para el hipotecado.

Antes de continuar vamos a explicar una serie de conceptos que son muy importantes a la hora de calcular la hipoteca en Alemania.

Tilgung: Es el montante real que se paga de capital, sin contar los intereses. Normalmente se estipula al solicitar la hipoteca, y empieza en el 1% de la cantidad total del préstamo.  La cantidad que hay que pagar entonces será el Tilgung más los intereses que te da el banco. Cuanto mayor el Tilgung antes se pagara el crédito.

Imaginemos que Pepito solicita una hipoteca a 10 años con un interés del 3,5%. Si Pepito acuerda un 1% de Tilgung, entonces tendrá que abonar el 4,5% de la cantidad total anualmente, pero siempre dividido en mensualidades. Aquí hay dos cosas muy importantes a la hora de negociar la hipoteca: que se pueda cambiar el Tilgung varias veces durante el tiempo concertado, y mucho más importante, que tengamos la posibilidad de hacer pagos extras para bajar la cantidad que debemos. Esto se llama sondertilgung, y en la mayoría de “gangas” no está disponible, con lo que al final terminas pagando muchísimos intereses al banco. Sin posibilidad de sondertilgung no se ha de aceptar una hipoteca.

Darlehensbetrag: Es la cantidad total que se le va a pedir al banco, muy inferior al coste de la vivienda más los gastos asociados. Cuanto mayor sea el porcentaje que necesites de lo que vale la casa que quieres comprar, mas alto será el interés. Lo normal es disponer del 20% más el 5% adicional de los gastos, con lo que se solicita una hipoteca por el 80%. Ese arte de dar hipotecas al 125%, como se hizo común en algunos sitios, no se estila.

Sollzinsbindung : es la duración de la hipoteca. Lo normal son 5, 10 o 15 años.

Sollzinssatz : el interés que te da el banco dependiendo de tu perfil de riesgo.

Rate: la cuota que se paga de hipoteca al mes.

Vamos a hacer un ejemplo y haremos uso del simulador existente en www.interhyp.de (tilgunsrechner).

Pepita y Pepe han visto una casa que les ha gustado mucho y que cuesta 100.000 euros. Como tienen 25000 euros de ahorro, tienen que pedir 80000 euros al banco, pues los costes de notario e impuestos son el 5%, es decir 5000 euros (menores que en nuestro país).

Lo primero que hacen Pepita y Pepe es mirar donde se pueden conseguir las hipotecas. En Alemania hay tres opciones: agentes financieros, bancos y cajas y aseguradoras (y bancos por internet, cuidado con esos).

De las tres opciones yo siempre recomendaría comparar una o dos de cada (mínimo dos bancos), y siempre un agente financiero (cuidado que siempre te van a ofrecer no lo mejor para ti, sino lo que en ese momento mas comisión les deje, pero es interesante ir a ver las opciones).

Yo como amigo de Pepe y Pepita les recomendaría visitar un Vollksbank o una Sparkasse, es decir los bancos locales, el trato es más personal, no siempre son más caros, y sobre todo no tienen clausulas abusivas.

Pepita y Pepe son advertidos por un amigo de que hay que tener cuidado con los bancos por internet (especialmente si son naranjas) pues a pesar de la gran crisis crediticia surgida por la venta de créditos a terceros estas políticas se siguen realizando. Mucho cuidado con esta clausula en el contrato de la hipoteca:

Hinweis zur Abtretbarkeit von Forderungen und Übertragbarkeit des Vertragsverhältnisses

Wie jedes Kreditinstitut wird auch die XXX AG die gewährten lmmobiliendarlehen refinanzieren. Dies kann durch marktübliche Refinanzierungsinstrumente

wie z.B. die Ausgabe von Pfandbriefen, die Verbriefung der Darlehensforderungen, die Aufnahme von Globaldarlehen

oder die Übertragung des Kreditrisikos erfolgen. Im Rahmen dieser Refinanzierungsinstrumente kommt es üblicherweise zu einer Abtretung

der Forderung der XXX AG aus dem Darlehensvertrag.

Auch nach einer Abtretung bleibt die XXXX AG Vertragspartner des Darlehensnehmers. Die XXXX AG wird mit dem jeweiligen

Dritten vereinbaren, dass die Regelungen aus diesem Darlehensvertrag und der Sicherungszweckerklärung im Verhältnis zum Darlehensnehmer

stets beachtet und eingehalten werden müssen. Somit kann der Dritte rechtmäßig weder dem Inhalt nach noch der Höhe nach Forderungen

geltend machen, die die Ansprüche der XXXX übersteigen.

Die XXXXX darf somit Forderungen aus dem Darlehensverhältnis ohne Ihre Zustimmung abtreten und das Darlehensverhältnis

auf einen Dritten im Wege der Teil- und Gesamtrechtsnachfolge nach den Regeln des Umwandlungsgesetzes übertragen.

Die für die jeweilige Abtretung erforderlichen Informationen dürfen an Dritte weitergegeben werden. Es dürfen Informationen über das Darlehen

(z.B. Darlehensbetrag, Fälligkeit, Zinssatz und Kreditentwicklung), den Darlehensnehmer, das Beleihungsobjekt und sonstige Sicherheiten

übermittelt werden. Dritte sind dabei neben dem Empfänger der Abtretung die für in die Abwicklung der Transaktion notwendigerweise

eingeschalteten Personen (z. B. Rating-Agenturen, Treuhänder, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater, Rechtsanwälte und Notare). Insoweit befreit

der Darlehensnehmer die XXXX AG vom Bankgeheimnis. Personenbezogene Daten des Darlehensnehmers werden nach Möglichkeit

anonymisiert

Básicamente lo que significa esta clausula, todavía increíblemente existente, es que Pepe y Pepita firmarían una hipoteca a 10 años con un banco X, entonces ese banco X podría vender esa hipoteca a un banco Y (o simulacro de banco) que está localizado en  Macedonia por ejemplo y que a partir de ese momento solamente te atiende mediante un número de teléfono que cuesta 1 euro el minuto. Increíble pero cierto. NUNCA firmar ese tipo de clausula por mucho que el asesor financiero te diga que eso no va a pasar. El que tenga dudas que vaya a esta web http://www.lehman.com/, para salir de dudas…..

Además, el amigo de Pepita y Pepe les recomienda tener la posibilidad de hacer un pago anual, el llamado sondertilgung, para tener la flexibilidad de reducir la hipoteca, y así los intereses.  Con un sondertilgung se reduce la duración del crédito, no la cuota mensual.

El estado Alemán dispone de un banco estatal, KFW, que puede disminuir el riesgo que el banco donde se ha solicitado la hipoteca ha de asumir, con la intención de facilitar la firma de la misma o mejorar las condiciones. Todos los agentes financieros, bancos, aseguradoras, pueden solicitar/gestionar este tipo de crédito especial como parte de la hipoteca. Los programas del KFW cambian, pero suele haber uno de 100.000 euros para comprar una casa y uno de 50.000 para casas que sean energéticamente eficientes. En el primero normalmente las condiciones son parecidas a las del propio banco, sin embargo las del segundo , las condiciones son mejores que los intereses del mercado, al estar subvencionadas por el gobierno Alemán. El problema con el Kfw es que no permite Sondertilgung, con lo que no puedes acortar la duración del préstamo. Los diferentes programas existentes están resumidos en el siguiente link:

http://www.interhyp.de/pdf/KfW-Programm-Uebersicht.pdf

También  se puede visitar la página del mismo banco(www.kfw.de), que recordamos es un banco estatal parecido al ICO en España, pero que también incluye ayudas para  particulares.

Lo mejor sin duda es, tanto al banco como a cualquier agente financiero al que Pepe y Pepito acudan es formular la siguiente petición:

“Nos gustaría una propuesta de financiación con y sin Kfw, para ver las diferencias”.  

 Y si la casa cumple las normas de energía eficiente (preguntar al vendedor), hacer uso de la subvención dada por el Kfw

Como he dicho anteriormente, muchos agentes  pintan el KFW bastante mal por el simple hecho que esto les supone menos comisión que haciéndolo con una entidad financiera privada. 

Comparando un agente financiero, dos bancos y una aseguradora es fácil salir de dudas sobre cuál es la mejor opción.

Poniendo el ejemplo de Pepe y Pepita en el simulador nos daría:

Darlehensbetrag 80.000,00 Euro   

CANTIDAD QUE PEDIRIAN AL BANCO

Auszahlungsdatum 15.06.2011        

CUANDO SE EMPEZARIA A PAGAR

Häufigkeit der Ratenzahlung monatlich   F

RECUENCIA DE LOS PAGOS

Dauer der Sollzinsbindung 10 Jahre  

DURACION DEL PRESTAMO HIPOTECARIO

Gebundener Sollzinssatz 3,79 % pro Jahr   

TIPO DE INTERES FIJO ANUAL

Anfängliche Tilgung 1,00 % pro Jahr    

LO QUE PAGAMOS DE CAPITAL AL ANIO

Höhe der Rate 319,33 Euro   

COSTE DE LA CUOTA AL MES, INCLUYE CAPITAL E INTERESES

Getilgter Betrag zum Ende der Sollzinsbindung 9.708,69 Euro  

LO QUE HABRIAN PAGADO DE CAPITAL

Restschuld zum Ende der Sollzinsbindung 70.291,31 Euro  

LA CANTIDAD QUE HABRIA QUE RENEGOCIAR CON EL BANCO TRAS LOS 10 ANIOS

Summe der geleisteten Zinszahlungen 28.635,92 Euro 

INTERESES PAGADOS DURANTE LOS 10 ANIOS

Gesamtlaufzeit des Darlehens 41 Jahre 6 Monate 

LO QUE HIPOTETICAMENTE SE TARDARIA EN PAGAR EL MONTANTE TOTAL DEL PRESTAMO SI SE MANTUVIESEN LOS TIPOS DE INTERES EN LAS RENEGOCIACIONES Y SIN SONDERTILGUNG ALGUNO. POR ESO  LA IMPORTANCIA DE PODER HACER PAGOS ADICIONALES, ESPECIALMENTE SI TIENES PARTE VARIABLE EN TU SALARIO.

Como en todos los lados los bancos no regalan nada y hay que tener mucho cuidado con las diferentes condiciones que ofrecen y ante todo comparar varias opciones, pues uno se puede arrepentir de la primera opción a posteriori.